FIRPTA Tax Blog
作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) 和 Angela Li, MBA
我们有很多外国投资者(或外国公司)在过去几年(例如2019年或2020年)在美国卖了房，但是一直拿不回预扣税金。外国投资者非常担忧，因为这笔预扣税的金额很高 (房屋卖价的15%对于任何人来说都是一笔巨款)。例如，一名外国投资者在2019年8月以140万美金卖了他的房产，在2019年8月21万美金的预扣税被交到国税局，这名外国投资者应该拿回绝大部分的预扣税(扣除盈利部分的税后)，可是直到2022年 8月这名外国投资者一分钱的退税都没有拿到。卖房后缴纳到国税局的预扣税21万美金已经等了3年还没有退回来，这是一个相当长的时间。我们把这种卖房几年后都拿不回预扣税金的案例称做 “SOS 退税”(紧急救援退税)。这种SOS退税的案例经常发生，为什么会发生呢，我们现在可以采取什么补救措施呢？
外国售房者在卖房后有提交美国报税并申请退税吗？
当我们在办理这种SOS退税的案例时第一步要看的是外国售房者有提交过美国报税吗？即使提交过美国的报税，是否是正确的符合国税局要求的税表？外国投资者可以在卖房后相当长的时间内提交报税并申请退税，但是有一定的时间限制。一般来说，为了合法申请退税，外国售房者必须在卖房后报税年度的3年内提交正确的报税。外国人在美国卖房后必须在次年的6月15日前提交报税。例如在2019年8月的售房，报税期限是2020年6月15日，最晚并能够合法申请退税的期限是2023年6月15日。这个例子中我们看到售房者仍然有时间来提交报税并申请退税(但是超过这个期限后就无法申请退税了)。最后需要注意，即使提交了报税，要确认国税局是否收到了报税。我们经常在帮助外国售房者联系国税局查询退税进度时，根据国税局办事人员的回复，他们从来没有收到过报税。这种情况下，必须立即再次提交报税以确保国税局在规定的有效期限内收到报税。
外国售房者有美国纳税人身份号吗？外国售房者的美国税号是有效的吗？
当我们帮助外国售房者办理SOS退税时，一个常见的问题出在外国售房者的美国税号。美国税号非常关键。外国售房者有美国社安号或美国税号么？他们在卖房时申请的税号或是在卖房后申请的税号？外国售房者的美国税号是否是有效的，如果外国售房者3年内没有使用他或她的美国税号报过税，国税局会使这个税号失效。为了判断美国税号是否有效，外国售房者必须本人致电国税局验证，这很不容易。最后，国税局能够把这个税号和外国售房者2019年的预扣税金匹配在一起吗？我们办理的很多SOS退税申请中发现很多外国售房者的美国税号出现了问题。如果外国售房者在提交了报税(并确认国税局收到了报税)一年以上仍然收不到退税，需要查询税号是否有问题。
国税局能够把外国售房者的名字，卖房地址和当初缴纳的预扣税金对应在一起吗？
SOS退税的过程很复杂。假设我们知道国税局收到了外国售房者的报税，外国售房者的税号也是有效的(国税局系统里也确认和售房者本人对应)，最后的主要问题是国税局在审批SOS退税时系统内部能够确认这笔预扣税(如我们之前例子中2019年卖房缴纳的21万美金的预扣税金)是否属于这名外国售房者？国税局如何把外国售房者与其相对应的预扣税匹配在一起是最困难的事。匹配过程中一些重要因素包括卖房时的预扣税表是否准备的正确，外国售房者是否在卖房后几个月收到过国税局的信等等。在办理SOS退税时，无法退税常见的原因是因为之前提交给国税局的预扣税表没仔细准备而导致国税局人员无法判断此笔预扣税是属于此名外国售房者。
综上所述，我们了解到外国售房者卖房后几年仍然拿不到退税有很多原因。我们只重点罗列了以上几个常见问题，但是还有很多其它问题。DIRECTS 通过SOS退税帮助很多外国售房者成功退还了质押在国税局几年的大额预扣税金。成功的关键是我们会详细审查每一步骤，发现问题并最终解决问题。