FIRPTA Tax Blog
作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS 董事长)
Angela Li (国际税务部经理)
美国政府终于在1月28号结束了长达5个星期的关闭。国税局恢复了正常工作. 但是这对于在2018年或以前在美国售房的外国投资者的大额预扣税申请退还意味着什么, 根据外国人投资美国房地产税收法(FIRPTA)外国售房者在房屋结束交易时上缴了房屋售价的15%预扣税到国税局？正常时间下，外国房地产投资者在当年售房时缴纳的15%预扣税，预计可能在第二年夏季可以收到预扣税退还 (基于投资者在擅长外国人房地产预扣税申请退还的专业税务公司例如DIRECTS的帮助下)。 但是在2018年底和2019年初，美国政府经历了5个星期的关闭，在此期间关闭的国税局依然收到了很多来自美国人和外国人的税务申请，信件以及其它各种请求。刚复工的国税局工作人员面对着很多堆积和积压的文件 (他们可能直接处理新的申请而不处理之前未打开信封的案子吗?) 此外，每年1月国税局内部会花很长时间来进行新员工(甚至是老员工)培训，因为每年税法比较上一年有变化，而国税局人员必须准备这些变化。因此即使政府关闭已经是过去式，很多税务专家预测2019年的政府关闭会导致退税时间发生严重的延误，在这种情况下，很多2018年或以前售房的外国投资者也期待着2019年收到他们的退税。这会对他们有影响吗？让我们一起探索。
政府关闭对于2018年在美国出售房屋的外国投资者预扣税退还的影响
一名加拿大人在2014年花费 $550,000在加州棕榈泉购买了一栋房屋，2018年3月以 $530,000的价格出售了这栋房屋，产权过户公证公司在交易结束的时候上缴了房屋售价15%的预扣税$79,500到国税局，而现在这名加拿大人迫切希望拿回这笔全额的预扣税$79,500。或者是一名来自中国的房地产投资者几年前在加州尔湾花费了$1,000,000 购买了一栋房屋，2018年5月以 $1,200,000出售了这栋房屋。位于尔湾的产权过户公证公司在2018年5月交易结束的时候上缴了$180,000预扣税到国税局, 但是扣除了售房佣金，产权过户费用和新装修厨房的费用，这名中国投资者只有$100,000的净盈利只需要缴纳$15,000 (国税局最低等级的净收益的税率是15% X 净盈利$100,000)的税给国税局，因此理应拿回 $165,000 ($180,000 – $15,000 = $165,000)的多余预扣税。这些外国投资者什么时候能拿回他们2018年售房的预扣税？我的猜测-因为1月政府关闭，这会需要很长的时间。为什么？1月政府关闭导致了每个人的通信积压。繁忙的国税局工作人员或许要先审阅这些积压的通信然后再处理退税；在正常的年度外国售房者的预扣税退还并不在国税局最优先处理的清单上(这些预扣税在美国财政部，不确定他们要紧急将这些预扣税发出)；最后，外国人投资美国房地产税收法FIRPTA有关的预扣税退还程序是很复杂的，国税局不会将预扣税退还，如果每一个申请步骤做的不完美 (如果申请程序不对的话国税局会保留这些预扣税)…这些事实我认为有一些危险 (对于2019年外国房地产投资者收到预扣税退还的速度)。让我们在这篇 博客的第二部分继续讨论…