FIRPTA Tax Blog

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) 和Angela Li (MBA) 我们/DIRECTS 每天都在致力于帮助外国投资者获得从美国房地产出售时被国税局扣走的大额预扣税退税。这(通常)不是一个简单的过程, 也不是一件容易的工作, 因为申请大额退税, 经常会面临风险, 一步走错, 满盘皆输。我们所做的努力, 包括需要经常致电美国国税局(也包括加州政府) 以跟进滞留退税申请。国税局经常会要求我们重新提交特定的文件 (甚至重新提交整个纳税申报表) 以便他们审阅, 这种情况可能会使退款过程延迟数月。有时他们会告诉我们，外国售房者的 ITIN/美国税号最近过期了, 这也会导致退税延迟数月,甚至更久。因此, 在这种背景下, 我们对于 2024 年国税局向我们的一些外国投资者客户发出的国税局 5071C通知 (针对于他们提交的2023 年的 IRS 税表 1040-NR)并不惊讶。这种通知叫做“身份安全任证”通知，处理起来并不容易，因为在外国售房者按照国税局的规定成功完成验证其身份之前，国税局不会退还一分钱。美国国税局刚刚为试图获得大额预扣税退税的外国售房者增加了另一个(重大)障碍。 什么是 IRS 5071C身份安全认证通知？ 在 DIRECTS 向国税局提交纳税申报表，要求退还非美国卖家的预扣税款时(全部或部分…取决于外国卖家房地产销售的净利润)，美国国税局 (IRS) 不仅没有发送退税给我们的外国客户, 而是会发送一份通知, 该通知指出国税局 (IRS) 需要我们的客户/纳税人“认证您的身份和纳税申报表”。OK，我们该怎么做呢？5071C通知要求纳税人“在 IRS.gov 国税局网站登录并创建新的在线帐户”。现实是做为是一名非美国人,  国税局欠我 25万美元的退税，我却需要首先在国税局网站上创建一个新的在线帐户。如果我不会说英语怎么办？如果我不熟悉电脑和如何创建“在线帐户”怎么办？如果我居住的国家/地区因互联网受到所在国家/地区的限制而无法连接到国税局网站该怎么办？(这对我们的许多外国客户来说是一个真正的难题)。如果我做不到这一点，我是否会损失25万美元退税？（是的，外国纳税人必须在国税局网站成功认证其身份才能获得退税) 。此外，5071C通知指示我们，国税局要求纳税人提供政府颁发的带照片的文件证明（这意味着我们的非美国客户必须上传政府颁发的身份证明到国税局网站）。再说一次，如果我们的非美国客户无法熟练操作电脑，并且不知道如何将内容 “上传”…

We at DIRECTS spend each day working to help non-US persons obtain refunds of IRS mandated withholding taxes from US real estate sales. It is (often) not a simple process, not easy work, and there are frequently large refunds at stake. In our efforts, we are frequently required to call…

By: Michael W. Brooks (President DIRECTS) The revised IRS Forms 8288 and 8288-A became effective January 1, 2023. The Form 8288 and 8288-A are extremely important forms in any non-seller (of US real estate) transaction. Proper preparation of these forms can mean the difference in a non-US seller receiving their…

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) 和 Angela Li, MBA   我们有很多外国投资者(或外国公司)在过去几年(例如2019年或2020年)在美国卖了房，但是一直拿不回预扣税金。外国投资者非常担忧，因为这笔预扣税的金额很高 (房屋卖价的15%对于任何人来说都是一笔巨款)。例如，一名外国投资者在2019年8月以140万美金卖了他的房产，在2019年8月21万美金的预扣税被交到国税局，这名外国投资者应该拿回绝大部分的预扣税(扣除盈利部分的税后)，可是直到2022年 8月这名外国投资者一分钱的退税都没有拿到。卖房后缴纳到国税局的预扣税21万美金已经等了3年还没有退回来，这是一个相当长的时间。我们把这种卖房几年后都拿不回预扣税金的案例称做 “SOS 退税”(紧急救援退税)。这种SOS退税的案例经常发生，为什么会发生呢，我们现在可以采取什么补救措施呢？   外国售房者在卖房后有提交美国报税并申请退税吗？   当我们在办理这种SOS退税的案例时第一步要看的是外国售房者有提交过美国报税吗？即使提交过美国的报税，是否是正确的符合国税局要求的税表？外国投资者可以在卖房后相当长的时间内提交报税并申请退税，但是有一定的时间限制。一般来说，为了合法申请退税，外国售房者必须在卖房后报税年度的3年内提交正确的报税。外国人在美国卖房后必须在次年的6月15日前提交报税。例如在2019年8月的售房，报税期限是2020年6月15日，最晚并能够合法申请退税的期限是2023年6月15日。这个例子中我们看到售房者仍然有时间来提交报税并申请退税(但是超过这个期限后就无法申请退税了)。最后需要注意，即使提交了报税，要确认国税局是否收到了报税。我们经常在帮助外国售房者联系国税局查询退税进度时，根据国税局办事人员的回复，他们从来没有收到过报税。这种情况下，必须立即再次提交报税以确保国税局在规定的有效期限内收到报税。   外国售房者有美国纳税人身份号吗？外国售房者的美国税号是有效的吗？   当我们帮助外国售房者办理SOS退税时，一个常见的问题出在外国售房者的美国税号。美国税号非常关键。外国售房者有美国社安号或美国税号么？他们在卖房时申请的税号或是在卖房后申请的税号？外国售房者的美国税号是否是有效的，如果外国售房者3年内没有使用他或她的美国税号报过税，国税局会使这个税号失效。为了判断美国税号是否有效，外国售房者必须本人致电国税局验证，这很不容易。最后，国税局能够把这个税号和外国售房者2019年的预扣税金匹配在一起吗？我们办理的很多SOS退税申请中发现很多外国售房者的美国税号出现了问题。如果外国售房者在提交了报税(并确认国税局收到了报税)一年以上仍然收不到退税，需要查询税号是否有问题。   国税局能够把外国售房者的名字，卖房地址和当初缴纳的预扣税金对应在一起吗？ SOS退税的过程很复杂。假设我们知道国税局收到了外国售房者的报税，外国售房者的税号也是有效的(国税局系统里也确认和售房者本人对应)，最后的主要问题是国税局在审批SOS退税时系统内部能够确认这笔预扣税(如我们之前例子中2019年卖房缴纳的21万美金的预扣税金)是否属于这名外国售房者？国税局如何把外国售房者与其相对应的预扣税匹配在一起是最困难的事。匹配过程中一些重要因素包括卖房时的预扣税表是否准备的正确，外国售房者是否在卖房后几个月收到过国税局的信等等。在办理SOS退税时，无法退税常见的原因是因为之前提交给国税局的预扣税表没仔细准备而导致国税局人员无法判断此笔预扣税是属于此名外国售房者。   综上所述，我们了解到外国售房者卖房后几年仍然拿不到退税有很多原因。我们只重点罗列了以上几个常见问题，但是还有很多其它问题。DIRECTS 通过SOS退税帮助很多外国售房者成功退还了质押在国税局几年的大额预扣税金。成功的关键是我们会详细审查每一步骤，发现问题并最终解决问题。      

We have many foreign individuals (or foreign entities) who sold their US real estate in a prior year (say 2020 or 2019), and simply can’t obtain their refund. Hugely frustrating of course.  And this refund is very often a large amount (15% of the gross sales price of a US…

Probably the trickiest area in the whole of FIRPTA is just who is a foreign seller to begin with.  Foreign seller- 15% withholding tax gets sent into the IRS; US seller- no 15% goes into the IRS.  Stakes are pretty high it seems…. First, remember it is the seller himself…

By: Michael W. Brooks, Esq. And it drags on… this Coronavirus. And the Coronavirus continues to be a drag on the departments and services provided by the United States government. The government and services of the State of California continue to have major difficulties as well. Plus, we hear stories…

By: Michael W. Brooks, Esq. Earlier posts informed you that IRS employees in offices throughout the United States left their offices in April 2020, and only came back to work in July. We can now give you an update on where the IRS is at processing tax returns, 8288-B withholding…

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) 和 Angela Li, MBA michael@directsllp.com   2.国税局有几个月没有批复任何税号了，但是7月底，国税局终于开始批复税号申请。   任何外国售房者想要拿回售房时缴纳的15%联邦预扣税，他们必须先申请美国纳税人身份号/税号(除非是外国售房者已经有了社安号，但是大部分外国客户都没有)。国税局在德克萨斯州的奥斯汀办公室处理外国纳税人身份号的申请。这个办公室的国税局员工由于新冠病毒的担心在3月离开了办公室直到7月20号的那个星期才回到了办公室开始正常继续审批税号申请，这经历了大约4个月的没有工作的状态。国税局的工作人员正在按照顺序批复4月到6月间收到的申请。我们希望他们能够保持工作状态 (不排除德克萨斯州的新冠病毒疫情可能加剧的影响)。因为国税局如果不给外国售房者发放税号，这些外国售房者将无法拿回他们的大额预扣税。   3.国税局有几个月没有批复任何8288-B/联邦预扣税快速退还申请了 像我们之前的博客提到的， 8288-B/联邦预扣税快速退还申请是一个非常有效的申请，可以帮助外国房地产投资者在交易结束后大约3到4个月就可以拿回联邦15%预扣税。但是不幸的是在2020年，我们发现原来需要3到4个月的批复时间已经变成了我们不知道什么时候可以批复。我们有目前有很多在2020年(甚至在2019年底)提交的联邦预扣税快速退还申请，但是自3月底我们就没有接到任何国税局的批复。国税局在犹他州的奥格登办公室统一办理外国售房者预扣税快速退还申请，这个办公室本来计划在6月底复工。不管我们之前看到的复工消息，实际上是自3月底直到8月我们没有收到过任何批复的联邦预扣税快速退还申请。由于新冠疫情再次在西部州(包括犹他州)加剧，国税局办理预扣税快速退还申请的人员很难在近期回到办公室。预扣税快速退还申请的批复时间由之前的大约3到4个月可能变成了大约9个月到1年的时间，我们无法知道准确时间。目前我们只能耐心等待国税局批复联邦预扣税快速退还申请。   综上所述，由于不可抗拒的原因，2020年对于外国售房者申请退税变成了非常困难的一年。    

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) 和 Angela Li, MBA michael@directsllp.com 根据我们今年早些时间的博客，我们通知了外国房地产投资者由于美国新冠病毒爆发的原因，国税局员工在3月底离开了他们的办公室并停止了审阅任何外国人提交的纸质报税和美国人提交的纸质报税。现在的问题是，至今4个多月过去了，国税局的员工回到他们的办公室并开始他们的工作了吗？根据我们最新的信息，外国房地产投资者的退税面临着越来越大的问题。第一，我们怎么确定国税局只是4个多月没有工作呢？我们公司DIRECTS (国内/国际房地产交易税务服务公司)为外国房地产投资者准备卖房时的所有税务文件。我们帮助外国售房者申请ITIN’s (美国纳税人身份号)，这个税号是必须申请的，如果外国售房者想要拿回售房时国税局征收的按照房屋售价15%的预扣税。我们帮助外国房地产投资者申请退还15%联邦预扣税-通过在售房时提交的8288-B预扣税快速退还申请或在售房后的次年为外国售房者提交报税并退还15%联邦预扣税和3.33%的加州预扣税。通过为现有的一千多名外国客户办理各种税务申请，我们几乎每天都会收到国税局的各种信件。然而，自2020年4月到2020年7月底，我们公司(DIRECTS) 位于加州Arcadia, Irvine和Palm Desert的3个办公室没有收到过任何国税局的信件。直至2020年8月初，我们终于开始收到国税局的信件了(意味着国税局员工真正回到办公室了)。 我们现在具体讨论国税局现在开始办理和没有办理的事宜。如果客户拨打国税局电话，他们会回答问题(4月份的时候不会)。如果客户拨打国税局国际电话专线 (像我们公司经常做的)，国税局工作人员也会回答问题。他们现在也开始审阅客户电子提交的报税(并且开始发放退税)。但是… 1.经过4个月的关闭，国税局终于开始继续办理客户提交的纸质报税及退税 (这将影响所有的外国客户)。  外国人不能在网上提交电子报税，为了申请退税他们必须提交纸质报税 (通常是外国房地产投资者售房后缴到国税局的房屋售价15%的大额预扣税)。但是如果你登陆国税局网站“IRS.gov/refunds”, 你会看到以下声明: 由于冠状病毒Covid-19, 我们办理纸质报税和退税以及通信将会延误, 我们会根据收到报税的顺序来审阅报税。请不要再次提交报税或给国税局打电话。 从3月底到7月中，我们公司的外国客户没有一个人收到过国税局的退税。7月底的时候，国税局开始发放退税。但是目前我们的外国客户面临至少4个月的退税延误 (由于2020年初国税局员工因为新冠病毒爆发而离开办公室大约4个月)。